Rút đề xuất sửa Luật Đất đai: Tiếc nuối tấm áo chật chưa kịp thay

Việc tạm rút dự án Luật Đất đai ra khỏi Chương trình xây dựng Luật năm 2019 sẽ ít nhiều gây ra sự hụt hẫng cho người dân, nhà đầu tư - những người đang kỳ vọng, chờ đợi Luật được sửa đổi.

Theo Chương trình xây dựng luật năm 2019 của Quốc hội, trong năm 2019 sẽ trình Quốc hội dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, nhưng mới đây Chính phủ đã xin lùi thời gian đến sau năm 2020.

Điều này khiến nhiều chuyên gia tỏ ra tiếc nuối, bởi công bằng mà nói, Luật đất đai 2013 đã là tấm áo chật cần phải thay.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định trong gần 5 năm thi hành Luật đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được một số kết quả quan trọng. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.

“Nhưng đáng tiếc, đề xuất sửa đổi Luật Đất đai lại không được đưa vào Chương trình xây dựng luật năm 2019 của Quốc hội”, ông Lập tiếc nuối.

Thu hồi đất là một trong những vấn đề nhức nhối trong lĩnh vực đất đai nhiều năm qua.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho hay nguyên nhân chủ yếu chính là do Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất. Nhiều quy định trong Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất (như Luật Đầu tư năm 2014, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014…).

“Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được Luật điều chỉnh.

Hệ thống tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Quyết định giá đất của cơ quan hành chính còn thiếu độc lập và khách quan”, ông Hà nói.

Theo ông Hà tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo ông Hà, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần tập trung khắc phục việc Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống pháp luật, từ Hiến pháp đến hàng loạt bộ luật. Hệ thống pháp luật ban hành sau năm 2013 đều có những điều mà Luật Đất đai không quy định hoặc có quy định nhưng không đồng bộ.

Hiến pháp đang có hai điểm mâu thuẫn với Luật Đất đai. Điểm thứ nhất được nhiều người cho là sáng tạo nhưng đang mâu thuẫn với Hiến pháp là khi quy định đối với dự án treo cho gia hạn thêm 24 tháng. Sau thời gian này, nếu vẫn bị treo, Nhà nước thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất. Quy định này không theo hướng của Nghị quyết 19 về xử lý đất đai của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, ngày 31/10/2012.

“Về nguyên tắc, đất đai là sở hữu toàn dân nhưng không thể tịch thu tài sản doanh nghiệp đã đầu tư trên đất vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản nếu tài sản đó hợp pháp.

Sửa quy định này trong Luật Đất đai 2013 là rất cần và cách tốt nhất là nên thực hiện giải pháp mà Nghị quyết 19 đã đưa ra là xử phạt. Hiện nhiều nước xử lý vấn đề này bằng thuế. Nhưng tại Việt Nam, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất không đồng bộ với Luật Đất đai. Do đó, nên xử phạt bằng tài chính với mức độ cao sẽ giải quyết vấn đề tốt hơn”, ông Hà phân tích.

Thứ hai, Hiến pháp 2013 ghi rõ: "Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển vì lợi ích kinh tế quốc gia, lợi ích công cộng". Luật Đất đai đã chép nguyên văn câu này và đưa ra quy định ở Điều 61 và 62 về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, không có định nghĩa về sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, nên không có sơ sở để triển khai Điều 62 Luật Đất đai.

Định nghĩa thu hồi đất vì lợi ích quốc gia chỉ có 2 trường hợp: xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước và xây dựng công trình sử dụng công. Luật Đất đai 2013 không định nghĩa, chỉ đưa ra quy định nội dung dự án được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia dẫn đến mâu thuẫn, không thể hiện được những điều đã được quy định trong Hiến pháp về thu hồi đất.

Luật Đất đai chỉ quy định thẩm quyền giao đất không có quy định về giá trị đất đối với dự án BT trong khi giá trị các công trình BT là mấu chốt. Điều này dẫn tới sự bê trễ trong quản lý những công trình BT hiện nay. Để khắc phục những bất cập liên quan đến quản lý đất, nhất là về giá trị đất, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê.

Cần bổ sung khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản như condotel và officetel, đây là những loại hình mới mà hiện nay luật không cơ cơ chế điều chỉnh, thực tế thì loại hình này vẫn được đầu tư ồ ạt, không được cấp sổ đỏ là sự lo lắng cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hà cũng cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai có tầm ảnh hưởng quá lớn nên phải thận trọng, kỹ lưỡng, tránh việc áp dụng vào thực tế lại tiếp tục có thêm những thiếu sót như hiện tại. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng cần phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án luật.

Theo Huyền Trang/ Báo Diễn đàn Doanh nghiệp/ 11-04-2019.