Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, khó có lựa chọn nào để đảm bảo lợi nhuận từ kinh doanh khai thác bất động sản. Ảnh: Ngọc Linh
Vừa qua, ngành bất động sản đã chứng kiến sự giảm mạnh trong hoạt động, doanh thu của doanh nghiệp. Dịch bệnh kéo dài và khó đoán khiến nhu cầu mua bán bất động sản trở nên “ngắt quãng”, các nhà đầu tư bất động sản gần đây đang tìm mọi phương án để có thể cứu vãn phần nào những tổn thất trong và sau dịch.
Theo ông, trong tình hình như vậy thì nhà đầu tư có lựa chọn như thế nào để bảo đảm dòng tiền? Người mua có nên đầu tư bất động sản vào thời điểm này hay không?
Trong hoàn cảnh mọi hoạt động kinh tế bị đình trệ do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, có thể nói khó có lựa chọn nào để đảm bảo được đồng tiền từ kinh doanh khai thác bất động sản.
Xét trên toàn thị trường bất động sản, khu vực bị ảnh hưởng nhiều nhất là kinh doanh các bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, bị ảnh hưởng tương tự như kinh doanh du lịch nói chung; sau đó là kinh doanh văn phòng cho thuê, nhà ở và cửa hàng bán lẻ.
Đối với các giao dịch cho thuê bất động sản đã hoàn thành, người thuê có bị ảnh hưởng nhưng thiệt hại không nhiều. Lúc này có thể kích hoạt hoàn cảnh bất khả kháng để cùng nhau cầm cự trong thời gian mà mọi hoạt động kinh tế đang phải nhường chỗ cho nhiệm vụ chống dịch.
Thông qua viện dẫn quy định về sự kiện bất khả kháng, hai bên có thể thống nhất việc miễn, giảm tiền thuê trong một thời hạn nhất định, cốt là để duy trì hợp đồng và một phần hỗ trợ lẫn nhau giảm áp lực về tài chính trong thời kỳ bệnh dịch.
Đối với các giao dịch cho thuê mới, thời điểm hiện tại, với việc đóng cửa kinh doanh, cắt giảm nhân sự, tăng cường làm việc từ xa,…của doanh nghiệp, các giao dịch dạng này sẽ không có tính khả thi cao.
Kể cả khi một số doanh nghiệp cố gắng “cầm cự” bằng cách tiến hành giao dịch thông qua phương thức áp dụng công nghệ trực tuyến như cung cấp hình ảnh thực tế ảo sau đó bước đến giai đoạn xem xét thực địa với số lượng người giới hạn, thì hiệu quả cũng chưa hẳn cao.
Bởi rõ ràng, giao dịch bất động sản không thể tạo lập trên cơ sở tin nhau qua vài hình ảnh, phân tích trên bản đồ, vệ tinh, mà quan trọng là cảm nhận từ góc nhìn trên thực tế. Nhìn chung, sức tăng trưởng của hoạt động cho thuê bất động sản sẽ chậm hơn so với trước đây, doanh nghiệp cần chờ đợi đến sau dịch bệnh, khi hoạt động kinh tế dần phục hồi, để xem xét và tiếp tục thúc đẩy đầu tư vào phân khúc này.
Câu hỏi có nên đầu tư vào bất động sản thời điểm này hay không đang được rất nhiều người đặt ra. Tôi cho rằng, thị trường bất động sản nước ta trong năm 2019 đã có dấu hiệu chững lại, không phải do các tác động tiêu cực về mặt kinh tế, mà là do những bất cập về pháp luật gây ra.
Sự chậm trễ trong ban hành khung pháp luật về bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng làm cho các dự án condotel bị co lại, việc không kịp thời giải quyết các xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản làm cho số lượng dự án bất động sản được phê duyệt năm 2019 giảm đi rất đáng kể.
Tại Hà Nội và TPHCM, số lượng dự án được phê duyệt chỉ bằng khoảng 20% so với các năm trước. Khoảng hai ba năm tới lượng cung về bất động sản sẽ giảm mạnh, giá bất động sản sẽ tăng, kết hợp với hoàn cảnh này sẽ có sự can thiệp của đầu cơ, khả năng “sốt” giá sẽ có thể xảy ra. Như vậy đầu tư vào bất động sản lúc này là một quyết định phù hợp.
Tất nhiên, phải chờ kết thúc giai đoạn giãn cách xã hội mới có thể thực hiện các giao dịch cụ thể. Lúc này, nên tập trung vào việc phân tích, đánh giá các dự án, các phân khúc, địa điểm để đầu tư vào đâu cho có lợi nhất.
Liệu ông có thể đưa ra biện pháp gì để giúp doanh nghiệp khắc phục những tình trạng đang gặp phải?
Thị trường bất động sản Việt Nam đã được phục hồi từ năm 2014, nhưng từ đó cho đến nay đã xuất hiện khá nhiều vướng mắc pháp luật mà chưa được tháo gỡ, tạo ra những rủi ro pháp lý luôn luôn cận kề với các dự án phát triển bất động sản. Các bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới như condotel, shophouse, officetel... cứ phát triển mạnh do nhu cầu thực tế về phát triển kinh tế du lịch, nhưng khung pháp luật thì hoàn toàn không có.
Mọi hứa hẹn pháp luật ban đầu lúc phê duyệt dự án đều khác với pháp luật hiện hành. Nhiều xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ, gây ra rủi ro thiếu cung trong hai ba năm tới.
Đối với phân khúc bất động sản khác như nhà ở, văn phòng cho thuê, cơ sở thương mại, cơ sở công nghiệp, v.v. đã có một hệ thống pháp luật được xây dựng và nâng cấp theo từng năm, nhưng đang tiếc là tình trạng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến bất động sản lại xuất hiện một rủi ro đáng quan tâm. Để đưa được một dự án vào triển khai thì quãng đường pháp lý mà nhà đầu tư gặp phải rất gian nan, chật vật.
Theo những quy định về đất đai, xây dựng, quy hoạch, dự án đáp ứng đúng với luật này thì lại trái với luật khác. Người có thẩm quyền phê duyệt luôn e ngại bị rơi vào tội danh làm thất thoát tài sản nhà nước, vậy kết luận “an toàn” là chưa thể phê duyệt.
Ngay việc khi nào thì đấu giá đất và khi nào thì đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng vướng trên đó mươi mét “đất công” ở dạng bờ kênh, ngõ phố cũ cũng phải dừng lại vì pháp luật yêu cầu phải đấu giá đất. Rất đáng tiếc là Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị xử lý các xung đột pháp luật này từ vài năm nay rồi nhưng vẫn chưa có thay đổi gì. Covid-19 cũng đang cản bước khắc phục các rủi ro pháp luật về bất động sản.
Theo kinh nghiệm của tôi, các nhà đầu tư dự án chỉ có 2 lựa chọn: một là lựa chọn đầu tư vào những dự án thuộc phân khúc bất động sản đã có khung pháp luật ổn định như nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao; hai là lựa chọn đầu tư mạo hiểm vào những phân khúc bất động sản còn tồn tại các rủi ro pháp luật như condotel, shophouse.
Rủi ro ít thì lợi nhuận thấp, rủi ro nhiều thì có thể mất nhiều hoặc được lớn. Nhà đầu tư khó có thể tự mình khắc phục các rủi ro pháp luật vì đó là việc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng luật pháp.
Mặc dù hiện nay đã có rất nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp được đưa ra nhưng nhiều ý kiến cho rằng vẫn còn chưa đủ. Ông nhận định sao về ý kiến này và có nên bổ sung các chính sách hỗ trợ khác hay không?
Tôi không nhất trí với những ý kiến cho rằng chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp vẫn còn chưa đủ.
Chúng ta cần hiểu, ưu tiên hàng đầu của Việt Nam hiện nay là việc thực hiện các biện pháp y tế phòng chống dịch, giảm thiểu ảnh hưởng xã hội của đại dịch và duy trì năng lực để sau dịch, nền kinh tế có thể nhanh chóng phục hồi. Hiện nay, áp lực tài chính là nỗi lo chung của tất cả các ngành nghề, không riêng gì bất động sản.
Trong thời kỳ khó khăn, chính sách tài khoán là rất quan trọng, nhưng chúng ta nên quan niệm rằng, ngân sách nhà nước hỗ trợ vẫn do sự đóng góp của toàn dân, doanh nghiệp không nên tính tới chuyện mình có thể xin được bao nhiêu. Bước chân vào thị trường cần tâm niệm nguyên tắc công bằng.
Chính sách hiện nay tập trung vào giảm lãi suất tín dụng, gia hạn thời gian vay tín dụng, giảm thuế và phí, chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tôi cho như vậy là đủ để cho các doanh nghiệp có sức tồn tại trong giai đoạn phải ngừng hoạt động hiện nay, để không rơi vào tình trạng phá sản hay giải thể.
Các doanh nghiệp yếu kém cũng có thể tính tới chuyện mua bán và sáp nhập doanh nghiệp. Lẽ thị trường là như vậy.
"Đối với thị trường bất động sản, trong thời gian dịch bệnh thì thị trường ngừng nghỉ, khi hết dịch bệnh, thị trường lại tiếp tục vận hành ngay được. Theo tôi, không có lực cản nào đáng kể làm cho thị trường rơi vào suy thoái, nhất là thị trường bất động sản nước ta hiện nay cầu vẫn cao hơn cung khá nhiều.
Để cho thị trường mạnh mẽ hơn khi hoạt động trở lại, trong giai đoạn ngừng nghỉ này các cơ quan Nhà nước nên tập trung hoàn chỉnh hệ thống chính sách, pháp luật về bất động sản, các doanh nghiệp nên tự nghiên cứu về hiện trạng thị trường và giải pháp riêng cho mình, các nhà đầu tư cá nhân nên đọc sách để làm cho mình thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây là cách tiếp cận tốt nhất đối với những ai không có nhiệm vụ lên tuyến đầu chống dịch."
Chuyên gia Đặng Hùng Võ
.png "Trường đại học ngoại thương"){kind=logo}
