Tóm tắt tình tiết vụ án và quá trình xét xử

Ngày 12/5/2005, Ông L đặt cọc 2 tỷ để mua căn nhà do bà H dung tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Trong hợp đồng đặt cọc bao gồm điều khoản: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2 tỷ đồng.

Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2 tỷ đồng và phạt cọc 2 tỷ đồng. Bà H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà.

Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L và buộc và H trả cho ông L 4 tỷ đồng ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Ngày 23/6/2010, bà H gửi đơn khiếu nại đến tòa án, bà H cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện được thỏa thuận đúng thời hạn là do yếu tố khách quan.

Tình huống án lệ và giải pháp pháp lý

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên đặt cọc phải hoàn tất các thủ tuc để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, trong trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Nội dung án lệ

Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

Tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà.

Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc.

Vậy bài học kinh nghiệm rút ra từ vụ việc trên là gì?

Trong khuôn khổ chuỗi hoạt động hỗ trợ pháp lý DNNVV, TS. Ls. Lưu Tiến Dũng – Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Luật sư thành viên Công ty Luật TNHH YKVN, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) – đã có phần chia sẻ “Bình luận án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan và các vấn đề pháp lý liên quan", một số nội dung chính bao gồm:

1. Khái quát chung
2. Tóm tắt tình tiết vụ án và quá trình xét xử
3. Tình huống án lệ và giải pháp pháp lý
4. Nội dung án lệ
5. Phân tích bình luận và một số lưu ý

Để xem toàn bộ chuyên đề, xin vui lòng truy cập tại đây.

-----------------------------------

Chuỗi bài giảng điện tử “Hỗ trợ pháp lý doanh nghiệp nhỏ và vừa” được thực hiện trong khuôn khổ Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành dành cho doanh nghiệp do Bộ Tư pháp chủ trì. Chuỗi bài giảng được phát sóng trực tuyến trên nền tảng Youtube với mục tiêu cung cấp thông tin pháp lý cơ bản, cần thiết cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Chương trình có sự tham gia của các luật sư, chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm. Chương trình hi vọng doanh nghiệp sẽ nắm bắt những kiến thức pháp lý cơ bản nhằm tránh được các rủi ro pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh thường ngày.